住宅ローンの【仕組み】と【種類】

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住宅ローンの【仕組み】と【種類】 / 基礎について

『夢のマイホーム購入』・・検討する際、当然のごとく 住宅ローンのことも最大のハードルとなることでしょう。

一般的なご意見として

『住宅ローンの【仕組み】が、よくわかんない』

『住宅ローンの【種類】も、何からどう検討していくべきか?..

という方々も、たくさんいらっしゃるといえます。

 

たしかに、住宅ローンの【仕組み】は複雑です。

『理解不足のままの借入れ』は→『お得なプランの見落とし』・『返済不能』・『経済破綻』という結果を招くことにつながりかねません。

 

本稿では、『人生で一番の大きな買い物』といえるマイホーム購入、基本的な【仕組み】【種類】を 皆さまと情報共有しながら、特徴を理解し 理想的なマイホーム購入に向けてのお手伝いになりますことを願い

 

情報発信してまいります。

目次

Ⅰ・住宅ローンとは

Ⅱ・金利の仕組み

  Ⅱ-A ; 固定金利

  Ⅱ-B ; 変動金利

  Ⅱ-C ; 固定金利期間選択型

Ⅲ・返済方法の種類

  Ⅲ-A ; 元利均等返済方式

  Ⅲ-B ; 元金均等返済方式

Ⅳ・住宅ローンの種類

  Ⅳ-A ; 公的融資

  Ⅳ-B ; 民間融資

  Ⅳ-C ; フラット35

Ⅵ・まとめ

Ⅰ・住宅ローンとは

住宅ローンとは→『マイホーム購入資金を金融機関から借りる』ことをいいます。

お金を借りる人は、金融機関に対し『借りた住宅ローン《元金》とは別に《利息》の支払い』の義務 / 約束が生じます。

この《元金》と《利息》の合計額を→『毎月、少しずつ返済していく』のが住宅ローンです。

 

・住宅ローン返済額の【仕組み】

 住宅ローン元金+利息=返済額

利息を計算する際に使われるのが→『住宅ローンの《金利》』となります。

 

《金利》には、いくつかのタイプがあり 金融機関によっても《金利》は異なってきます。

《金利》について『とにかく低いほうがお得!!』と思われるかもしれませんが、低金利のほうが一概にお得とは言えません..

《金利》が低くても、《諸費用》が高い場合や 返済期間途中に『金利が上がる』リスクがあることもあるからです。

 

 詳細は後述でお伝えしますが→『《金利》だけで住宅ローンを選ばない』ことを、まず踏まえておきたいですね。

Ⅱ・金利の仕組み

住宅ローンは、以下03つの《金利》タイプがあります。

-A ; 固定金利

-B ; 変動金利

-C ; 固定金利期間選択型

 

-A ; 固定金利

   返済期間中、《金利》は変わらない

-B ; 変動金利

   半年に一度、《金利》の見直しがある

-C ; 固定金利期間選択型

   選択した期間中(借入れ当初 / 05年など)《金利》が固定される

 

《金利》タイプによる、異なる【仕組み】・・それぞれのメリット・デメリットを、確認していきましょう。

 

 

-A ; 固定金利

『返済開始(借入れ)当初から、返済期間終了まで《金利》の変わらない』タイプとなります。

・メリット

毎月の返済額が一定であり、将来へ向けて返済計画の見通しが立てやすい

金利変動に対しての不安感がない(家計的 / 精神的な面での)

・デメリット

他の金利タイプと比較した場合、高めの金利設定

・特徴として

固定金利の特徴として→『金利も返済額も、この先一定』という“わかりやすさ”・“安心感”があるといえます。

高めの金利設定・・とはいえ、現状の低金利時代~返済期間を考えると 固定金利は一概に高い..とはいえないでしょう。

 

 

-B ; 変動金利

『返済開始(借入れ)時点の《金利》が、半年に一度見直される』タイプとなります。

 ・メリット

他の金利タイプと比較した場合、《金利》がかなり低く設定されている

返済負担を抑える※『05年ルール』・※『125%ルール』がある(後述)

 ・デメリット

半年に一度《金利》の見直しが、おこなわれる・・返済開始(借入れ)当初時点での『総返済額』が、いくらになるかわからないので 将来への見通しが立てにくい

 ・特徴として

変動金利は03つの《金利》タイプ中→『最も低金利』に設定されています。

《金利》は半年に一度見直されるため、変動金利の《金利》が約束されているのは→『返済開始(借入れ)当初、“半年間”だけ』となります。

常に、金利上昇の不安がつきまとう・・点は、デメリットともいえますでしょうか。

 

 では、前述の ※ 『05年ルール』 ※『125%ルール』02つの【仕組み】について確認していきましょう。(金利上昇の不安に備える)

 

・『05年ルール』

《金利》が上がっても、05年間は月々の返済額は変わらない(据え置き)

 

・『125%ルール』

返済額の上昇幅が、前回返済額の125%までに抑えられる(据え置き)

 

(後述)下図で確認します。

 

 

-C ; 固定金利期間選択型

(借入れ)当初の《金利》が、一定期間だけ固定される』タイプとなります。

固定される期間として、02; 03; 05; 10などがあり ご自身 / ご家族とのライフプランにあわせて選択できます。

 ・メリット

固定期間として明確なので、『○○や○○の期間(一定期間)だけ、支出を抑えたい』という、ライフプランにあわせた返済 / 自在性が可能となる

 ・デメリット

固定期間終了後、《金利》タイプを選択し直す必要性がある(変動金利 or 固定金利期間選択型)

返済負担を抑える ※『05年ルール』 ※『125%ルール』がある(前述)が、適用されない

 ・特徴として

固定金利期間選択型は→『固定金利と、変動金利の良い部分をかけあわせた』《金利》タイプとなります。(金利の固定期間を任意選択できる点)

『子育て期間中や、○○期間中は金利変動リスクを避けたい』といった ライフプランにあわせた利用が可能となります。

ただ、固定金利期間選択型には、変動金利にある ※『05年ルール』(前述)のような 返済負担を軽減する【仕組み】が無いことを認識せねばなりません。

固定期間終了後、返済額上昇・・となった場合でも対処し、計画的な返済が重要な点といえます。

この【仕組み】があるため、変動金利であっても『急激な返済額アップはない』といえます。

が、これらの【仕組み】 / ルールを超えて上昇した利息分は『払わなくてよい 』×・・ということではありません。

支払いできなかった金額の利息は→『未払い利息として、将来に繰り越される』と認識してください。

低金利と踏まえると、変動金利は非常に魅力的といえますが 【仕組み】はやや複雑なので、充分理解し要検討といえます。 

Ⅲ・返済方法の種類

住宅ローンは→『《元金》《利息》の合計額を、毎月少しずつ返済していく』ものです。

《元金》《利息》の返済方法には

  -A ; 元利均等返済方式

  -B ; 元金均等返済方式

という、02つの方法があります..確認していきましょう。

-A ; 元利均等返済方式

『毎月支払う《返済額》が一定』タイプとなります。

・メリット

返済額(元金+利息)が一定のため、返済計画が立てやすい

元金均等返済に比べて、返済開始当初の返済額を少なくすることができる

 ・デメリット

同じ借入期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなる

借入金残高の減り方が遅くなる

・特徴として

月々決まった金額を返済する方法です。

《金利》が一定であれば、月々の返済額は一定になり 返済当初は利息の支払額が多く、元金の減り方が遅いのが特徴です。

-B ; 元金均等返済方式

『返済が進むにつれ、《返済額》が減少していく』タイプとなります。

・メリット

返済額(元金+利息)は返済が進むにつれ少なくなっていく

元利均等返済に比べ、元金の減少が早いため→『同じ借入期間の場合、元利均等返済よりも《総返済額》は少なくなる』

 ・デメリット

返済開始当初の《返済額》が最も高いため→『当初の返済負担が重く、借入時に必要な収入も高くなる』

 ・特徴として

元金部分(借入れ金額)を返済期間で均等に割り→『月々の元金部分の返済額を決め、借入れ残高に応じた利息を上乗せして返済する』方法といえます。

返済当初が最も《返済額》が多く、返済が進むと《返済額》徐々に少なくなっていくのが特徴です。

Ⅳ・住宅ローンの種類

-A ; 公的融資  →『公的機関が提供している』

-B ; 民間融資  →『民間の金融機関が提供している

-C ; フラット35 →『民間の金融機関と公的機関が共同で提供している』

 

住宅ローンは主に、上記『03つの種類』に分けることができます。

これら機関によって商品の仕組みも違ってきます・・それぞれの特徴を見ていきましょう。

 

 -A ; 公的融資 →『公的機関が提供している』

 国や自治体など、公的機関が提供している住宅ローンを⇒《公的融資》と呼びます。

《公的融資》の種類として、大枠 以下の02つがあります。

 

・① 【財形住宅融資】

勤務先の財形貯蓄制度で、積み立てている人のみ利用できる融資制度

勤務先の財形貯蓄制度を通じて、借り入れできる公的融資』が、財形住宅融資です。

 

《財形貯蓄制度》の利用条件

・勤務先に、財形貯蓄制度がある会社員または公務員である

(自営業者は利用不可)

・財形貯蓄制度を1年以上継続している

・申込日時点で財形貯蓄残高が50万円以上ある

 

一定の利用条件を満たせば、低金利で住宅融資を受けられるのが特徴です。金利は→『05年ごとに見直し』があり、『勤務先を通じての利用』となるため、安易に転職しにくいというデメリットもあるでしょう。

 

・② 【自治体融資】

各自治体が独自に行う融資制度

『自治体融資各地方自治体で、独自に用意されている住宅ローン』であり、『特定の民間金融機関と提携し、低金利の融資を提供する形』が一般的といえます。

利用時には、条件を充分確認し『民間金融機関の条件と比較』での検討が必要です。

 

 -B ; 民間融資 →『民間の金融機関が提供している』

 《地方銀行》・《メガバンク》・《ネット銀行》~多くの金融機関が提供する民間融資は、利用者にとっては『一番馴染みのある住宅ローン』といえるでしょう。

民間融資のうち、不動産会社やハウスメーカーと金融機関が提携して提供する商品を《提携ローン》、それ以外を《非提携ローン》といいます。

詳細を確認してみましょう。

・① 《提携ローン》

公式ホームページ上で案内されていない、独自のプランといえます。

“不動産会社”などが『金融機関との間に入って手続き』をしてくれるため『審査に通りやすく、利便性は高い』ローンです。

 

・② 《非提携ローン》

一般販売されており、ホームページ上での詳細が確認可能。

《提携ローン》のように『第三者が、間に入ってくれることがない』ため、利用者自身で選ぶ必要性がある。

『選択肢が多く、より良い条件の住宅ローンを見つけられる』可能性もある。

 

《提携ローン》は、利用しやすい点がメリットですが→『提携しているからといって“金利”や“諸費用”が一番低いわけではない』と認識すべきです。

 《非提携ローン》は→『提携ローンのように“不動産会社”が仲立ちしてくれるわけではない』ので、利用時はよく比較検討することが大事です。

 

 -C ; フラット35 →『民間の金融機関と公的機関が共同で提供している』

 《民間金融機関》《住宅金融支援機構》が提携し提供する→『ハイブリッド型の住宅ローン』のことを“フラット35”といいます。

 

フラット35の特徴05つを、共に確認していきましょう。

・① 『質の高い住宅への融資』が目的とされるため、独自の物件検査に通る必要がある

・② 『契約者の《年収》 ; 《職業基準》が比較的緩和されている』ため、“自営業” ; “非正規雇用者”でも利用しやすい

・③ 『全期間固定金利』となるため、返済期間中は金利が一定

・④ 《買取型》《保証型》があり、それぞれ仕組みが異なる

・⑤ 《買取型》の場合、団体信用生命保険(団信)加入が任意となる

 

一般的なフラット35は→『《民間金融機関》が販売し、《住宅金融支援機構》が“債権者”となる《買取型》の仕組みが採用されています。

(基本的な“商品性”はどの金融機関で申し込んでも同じとなります)

 一方で、少数の金融機関でしか取扱いのない《保証型》の場合⇒『“債権者”が、民間金融機関となる』のです。

 

商品内容に関しても、金融機関によって大きく異なる場合もあり 利用する際は→『利用条件』や『金利などの確認』が、大事な留意点となります。

ご自身と家族に合った『最適の住宅ローン』を考える

まとめ

住宅ローンの仕組みは複雑ですが、基本のポイントさえ理解しておけば『ご自分自身と、家族に合った商品を選びやすくなる』といえます。

 

 本稿で、皆さまと共に学び~確認してきました『特に重要なポイント』は以下の03点です。

 ・【金利】タイプ

金利の変化によって、【変動金利】 ; 【固定金利】 ; 【固定金利期間選択型】03つがある。

将来的な金利変動によって総返済額も変化するため→『現時点で、何がお得になるか?はわからない』

 ・【返済方法】

【元利均等返済方式】【元金均等返済方式】がある。

→『“総返済額が少ない”のは【元金均等返済方式】』

→『“返済額が一定”で、使いやすいのは【元利均等返済方式】』

 ・【種類】

大きく分けて【公的融資】 ; 【民間融資】 ; 【フラット3503種類がある。

【公的融資】は→『使える人が限られている』

【民間融資】と【フラット35】→『広く一般的に利用しやすい』

当事務所での『住宅購入資金化サポート体制』

【住宅ローン】一斉比較ついて

 

  • 数多くの金融機関を選ぶ判断基準についてのご相談

【住宅ローン】
資金化 / シミュレーションについて

 

  • これからの住宅資金化 / 家計全体像のごライフプランごご相談

いかがでしょうか・・

住宅ローンの選び方には『明確な正解がない』といえます..

ご自身やご家族の、ライフスタイル ライフプランや価値観にあわせた『優先順位をつけた、使いやすいものを選ぶ』ように計画を立て 実行していきたいですね。

 

当事務所では、マイホーム購入について 今後の住まいへの計画検討について『ライフプランニングシミュレーション』を皆さまと学び、安心感ある生涯の居住空間実現へ向けてお手伝いしてまいります。

情報共有を共に、進めていきましょう。

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長崎市の橋口様・江口様ご夫妻

職場のセミナーでお世話になって以来,共通の友人達もみんな中山さんにライフプランニングを任せてます。
これからも頼みますね!!