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住宅ローンの【仕組み】と【種類】
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住宅ローンの【仕組み】と【種類】 / 基礎について
『夢のマイホーム購入』・・検討する際、当然のごとく 住宅ローンのことも最大のハードルとなることでしょう。
一般的なご意見として
↓
『住宅ローンの【仕組み】が、よくわかんない』
『住宅ローンの【種類】も、何からどう検討していくべきか?..』
という方々も、たくさんいらっしゃるといえます。
たしかに、住宅ローンの【仕組み】は複雑です。
『理解不足のままの借入れ』は→『お得なプランの見落とし』・『返済不能』・『経済破綻』という結果を招くことにつながりかねません。
本稿では、『人生で一番の大きな買い物』といえるマイホーム購入、基本的な【仕組み】と【種類】を 皆さまと情報共有しながら、特徴を理解し 理想的なマイホーム購入に向けてのお手伝いになりますことを願い
情報発信してまいります。
Ⅰ・住宅ローンとは
Ⅱ・金利の仕組み
Ⅱ-A ; 固定金利
Ⅱ-B ; 変動金利
Ⅱ-C ; 固定金利期間選択型
Ⅲ・返済方法の種類
Ⅲ-A ; 元利均等返済方式
Ⅲ-B ; 元金均等返済方式
Ⅳ・住宅ローンの種類
Ⅳ-A ; 公的融資
Ⅳ-B ; 民間融資
Ⅳ-C ; フラット35
Ⅵ・まとめ
住宅ローンとは→『マイホーム購入資金を金融機関から借りる』ことをいいます。
お金を借りる人は、金融機関に対し『借りた住宅ローン《元金》とは別に《利息》の支払い』の義務 / 約束が生じます。
この《元金》と《利息》の合計額を→『毎月、少しずつ返済していく』のが住宅ローンです。
・住宅ローン返済額の【仕組み】
住宅ローン元金+利息=返済額
利息を計算する際に使われるのが→『住宅ローンの《金利》』となります。
《金利》には、いくつかのタイプがあり 金融機関によっても《金利》は異なってきます。
《金利》について『とにかく低いほうがお得!!』と思われるかもしれませんが、低金利のほうが一概にお得とは言えません..
《金利》が低くても、《諸費用》が高い場合や 返済期間途中に『金利が上がる』リスクがあることもあるからです。
詳細は後述でお伝えしますが→『《金利》だけで住宅ローンを選ばない』ことを、まず踏まえておきたいですね。
Ⅱ・金利の仕組み
住宅ローンは、以下03つの《金利》タイプがあります。
Ⅱ-A ; 固定金利
Ⅱ-B ; 変動金利
Ⅱ-C ; 固定金利期間選択型
Ⅱ-A ; 固定金利
返済期間中、《金利》は変わらない
Ⅱ-B ; 変動金利
半年に一度、《金利》の見直しがある
Ⅱ-C ; 固定金利期間選択型
選択した期間中(借入れ当初 / 05年など)の《金利》が固定される
《金利》タイプによる、異なる【仕組み】・・それぞれのメリット・デメリットを、確認していきましょう。
Ⅱ-A ; 固定金利
『返済開始(借入れ)当初から、返済期間終了まで《金利》の変わらない』タイプとなります。
・メリット
毎月の返済額が一定であり、将来へ向けて返済計画の見通しが立てやすい
金利変動に対しての不安感がない(家計的 / 精神的な面での)
・デメリット
他の金利タイプと比較した場合、高めの金利設定
・特徴として
固定金利の特徴として→『金利も返済額も、この先一定』という“わかりやすさ”・“安心感”があるといえます。
高めの金利設定・・とはいえ、現状の低金利時代~返済期間を考えると 固定金利は一概に高い..とはいえないでしょう。
Ⅱ-B ; 変動金利
『返済開始(借入れ)時点の《金利》が、半年に一度見直される』タイプとなります。
・メリット
他の金利タイプと比較した場合、《金利》がかなり低く設定されている
返済負担を抑える※『05年ルール』・※『125%ルール』がある(後述)
・デメリット
半年に一度《金利》の見直しが、おこなわれる・・返済開始(借入れ)当初時点での『総返済額』が、いくらになるかわからないので 将来への見通しが立てにくい
・特徴として
変動金利は03つの《金利》タイプ中→『最も低金利』に設定されています。
《金利》は半年に一度見直されるため、変動金利の《金利》が約束されているのは→『返済開始(借入れ)当初、“半年間”だけ』となります。
常に、金利上昇の不安がつきまとう・・点は、デメリットともいえますでしょうか。
では、前述の ※ 『05年ルール』 ※『125%ルール』の02つの【仕組み】について確認していきましょう。(金利上昇の不安に備える)
・『05年ルール』
《金利》が上がっても、05年間は月々の返済額は変わらない(据え置き)
・『125%ルール』
返済額の上昇幅が、前回返済額の125%までに抑えられる(据え置き)
(後述)下図で確認します。
Ⅱ-C ; 固定金利期間選択型
(借入れ)当初の《金利》が、一定期間だけ固定される』タイプとなります。
固定される期間として、02年 ; 03年 ; 05年 ; 10年などがあり ご自身 / ご家族とのライフプランにあわせて選択できます。
・メリット
固定期間として明確なので、『○○や○○の期間(一定期間)だけ、支出を抑えたい』という、ライフプランにあわせた返済 / 自在性が可能となる
・デメリット
固定期間終了後、《金利》タイプを選択し直す必要性がある(変動金利 or 固定金利期間選択型)
返済負担を抑える ※『05年ルール』 ※『125%ルール』がある(前述)が、適用されない
・特徴として
固定金利期間選択型は→『固定金利と、変動金利の良い部分をかけあわせた』《金利》タイプとなります。(金利の固定期間を任意選択できる点)
『子育て期間中や、○○期間中は金利変動リスクを避けたい』といった ライフプランにあわせた利用が可能となります。
ただ、固定金利期間選択型には、変動金利にある ※『05年ルール』(前述)のような 返済負担を軽減する【仕組み】が無いことを認識せねばなりません。
固定期間終了後、返済額上昇・・となった場合でも対処し、計画的な返済が重要な点といえます。
この【仕組み】があるため、変動金利であっても『急激な返済額アップはない』といえます。
が、これらの【仕組み】 / ルールを超えて上昇した利息分は『払わなくてよい 』×・・ということではありません。
支払いできなかった金額の利息は→『未払い利息として、将来に繰り越される』と認識してください。
低金利と踏まえると、変動金利は非常に魅力的といえますが 【仕組み】はやや複雑なので、充分理解し要検討といえます。
Ⅲ・返済方法の種類
住宅ローンは→『《元金》と《利息》の合計額を、毎月少しずつ返済していく』ものです。
《元金》と《利息》の返済方法には
Ⅲ-A ; 元利均等返済方式
Ⅲ-B ; 元金均等返済方式
という、02つの方法があります..確認していきましょう。
Ⅲ-A ; 元利均等返済方式
『毎月支払う《返済額》が一定』タイプとなります。
・メリット
返済額(元金+利息)が一定のため、返済計画が立てやすい
元金均等返済に比べて、返済開始当初の返済額を少なくすることができる
・デメリット
同じ借入期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなる
借入金残高の減り方が遅くなる
・特徴として
月々決まった金額を返済する方法です。
《金利》が一定であれば、月々の返済額は一定になり 返済当初は利息の支払額が多く、元金の減り方が遅いのが特徴です。
Ⅲ-B ; 元金均等返済方式
『返済が進むにつれ、《返済額》が減少していく』タイプとなります。
・メリット
返済額(元金+利息)は返済が進むにつれ少なくなっていく
元利均等返済に比べ、元金の減少が早いため→『同じ借入期間の場合、元利均等返済よりも《総返済額》は少なくなる』
・デメリット
返済開始当初の《返済額》が最も高いため→『当初の返済負担が重く、借入時に必要な収入も高くなる』
・特徴として
元金部分(借入れ金額)を返済期間で均等に割り→『月々の元金部分の返済額を決め、借入れ残高に応じた利息を上乗せして返済する』方法といえます。
返済当初が最も《返済額》が多く、返済が進むと《返済額》も徐々に少なくなっていくのが特徴です。
Ⅳ・住宅ローンの種類
Ⅳ-A ; 公的融資 →『公的機関が提供している』
Ⅳ-B ; 民間融資 →『民間の金融機関が提供している』
Ⅳ-C ; フラット35 →『民間の金融機関と公的機関が共同で提供している』
住宅ローンは主に、上記『03つの種類』に分けることができます。
これら機関によって商品の仕組みも違ってきます・・それぞれの特徴を見ていきましょう。
Ⅳ-A ; 公的融資 →『公的機関が提供している』
『国や自治体など、公的機関が提供している住宅ローンを⇒《公的融資》と呼びます。
《公的融資》の種類として、大枠 以下の02つがあります。
・① 【財形住宅融資】
勤務先の財形貯蓄制度で、積み立てている人のみ利用できる融資制度
『勤務先の財形貯蓄制度を通じて、借り入れできる公的融資』が、財形住宅融資です。
《財形貯蓄制度》の利用条件
・勤務先に、財形貯蓄制度がある会社員または公務員である
(自営業者は利用不可)
・財形貯蓄制度を1年以上継続している
・申込日時点で財形貯蓄残高が50万円以上ある
一定の利用条件を満たせば、低金利で住宅融資を受けられるのが特徴です。金利は→『05年ごとに見直し』があり、『勤務先を通じての利用』となるため、安易に転職しにくいというデメリットもあるでしょう。
・② 【自治体融資】
各自治体が独自に行う融資制度
『自治体融資各地方自治体で、独自に用意されている住宅ローン』であり、『特定の民間金融機関と提携し、低金利の融資を提供する形』が一般的といえます。
利用時には、条件を充分確認し『民間金融機関の条件と比較』での検討が必要です。
Ⅳ-B ; 民間融資 →『民間の金融機関が提供している』
《地方銀行》・《メガバンク》・《ネット銀行》~多くの金融機関が提供する民間融資は、利用者にとっては『一番馴染みのある住宅ローン』といえるでしょう。
民間融資のうち、不動産会社やハウスメーカーと金融機関が提携して提供する商品を《提携ローン》、それ以外を《非提携ローン》といいます。
詳細を確認してみましょう。
↓
・① 《提携ローン》
公式ホームページ上で案内されていない、独自のプランといえます。
“不動産会社”などが『金融機関との間に入って手続き』をしてくれるため『審査に通りやすく、利便性は高い』ローンです。
・② 《非提携ローン》
一般販売されており、ホームページ上での詳細が確認可能。
《提携ローン》のように『第三者が、間に入ってくれることがない』ため、利用者自身で選ぶ必要性がある。
『選択肢が多く、より良い条件の住宅ローンを見つけられる』可能性もある。
《提携ローン》は、利用しやすい点がメリットですが→『提携しているからといって“金利”や“諸費用”が一番低いわけではない』と認識すべきです。
《非提携ローン》は→『提携ローンのように“不動産会社”が仲立ちしてくれるわけではない』ので、利用時はよく比較検討することが大事です。
Ⅳ-C ; フラット35 →『民間の金融機関と公的機関が共同で提供している』
《民間金融機関》と《住宅金融支援機構》が提携し提供する→『ハイブリッド型の住宅ローン』のことを“フラット35”といいます。
フラット35の特徴05つを、共に確認していきましょう。
↓
・① 『質の高い住宅への融資』が目的とされるため、独自の物件検査に通る必要がある
・② 『契約者の《年収》 ; 《職業基準》が比較的緩和されている』ため、“自営業” ; “非正規雇用者”でも利用しやすい
・③ 『全期間固定金利』となるため、返済期間中は金利が一定
・④ 《買取型》と《保証型》があり、それぞれ仕組みが異なる
・⑤ 《買取型》の場合、団体信用生命保険(団信)の加入が任意となる
一般的なフラット35は→『《民間金融機関》が販売し、《住宅金融支援機構》が“債権者”となる《買取型》の仕組みが採用されています。
(基本的な“商品性”はどの金融機関で申し込んでも同じとなります)
一方で、少数の金融機関でしか取扱いのない《保証型》の場合⇒『“債権者”が、民間金融機関となる』のです。
商品内容に関しても、金融機関によって大きく異なる場合もあり 利用する際は→『利用条件』や『金利などの確認』が、大事な留意点となります。
住宅ローンの仕組みは複雑ですが、基本のポイントさえ理解しておけば『ご自分自身と、家族に合った商品を選びやすくなる』といえます。
本稿で、皆さまと共に学び~確認してきました『特に重要なポイント』は以下の03点です。
・【金利】タイプ
金利の変化によって、【変動金利】 ; 【固定金利】 ; 【固定金利期間選択型】の03つがある。
将来的な金利変動によって総返済額も変化するため→『現時点で、何がお得になるか?はわからない』
・【返済方法】
【元利均等返済方式】と【元金均等返済方式】がある。
→『“総返済額が少ない”のは【元金均等返済方式】』
→『“返済額が一定”で、使いやすいのは【元利均等返済方式】』
・【種類】
大きく分けて【公的融資】 ; 【民間融資】 ; 【フラット35】の03種類がある。
【公的融資】は→『使える人が限られている』
【民間融資】と【フラット35】→『広く一般的に利用しやすい』
いかがでしょうか・・
住宅ローンの選び方には『明確な正解がない』といえます..
ご自身やご家族の、ライフスタイル / ライフプランや価値観にあわせた『優先順位をつけた、使いやすいものを選ぶ』ように計画を立て 実行していきたいですね。
当事務所では、マイホーム購入について 今後の住まいへの計画検討について『ライフプランニングシミュレーション』を皆さまと学び、安心感ある生涯の居住空間実現へ向けてお手伝いしてまいります。
情報共有を共に、進めていきましょう。
2020年6月26日より オンライン面談/随時対応可能とさせていただいております。
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