住まい / 持ち家の【名義変更】の方法とは？

Ⅰ・不動産における【名義変更】とは

 

Ⅱ・住まい / 持ち家の【名義変更】が必要になるのは？

　　Ⅱ-A ; 遺産相続の場合

　　Ⅱ-B ; 生前贈与の場合

　　Ⅱ-C ; 財産分与の場合

　　Ⅱ-D ; 不動産売買の場合

 

Ⅲ・【名義変更】にかかる《費用》と《期間》

　　Ⅲ-A ; 売り主側《費用》について

　　Ⅲ-B ; 買い主側《費用》について

　　Ⅲ-C ; 《期間》について　　　

 

Ⅳ・住まい / 持ち家の【名義変更】　具体的《方法》と《流れ》

　　Ⅳ-A ; 申請先

　　Ⅳ-B ; 必要書類

　　　　　Ⅳ-B-① ; 売り主側の《必要書類》

　　　　　Ⅳ-B-② ; 買い主側の《必要書類》

　　Ⅳ-C ; 申請の《流れ》

 

Ⅴ・自分自身 or 仲介業者への依頼？

　　Ⅴ-A ; 自分自身での手続きの場合

　　Ⅴ-B ; 仲介業者への依頼の場合

 

Ⅵ・『基礎控除が適用となる』..【名義変更】のメリットとは

 

Ⅶ・知っておきたい【名義変更】のデメリットとは

 

Ⅷ・まとめ

不動産の【名義変更】（所有権移転登記）とは

→『法務局に必要書類を提出し、対象となる不動産の所有者の名義を変更する』ことです。《登記》とは→『物権 ; 債権～不動産などの権利関係を広く社会に公示する』制度のことです。この《権利関係》は全て法務局が管理している「登記簿」に記載され『誰でも閲覧できる』ようになっています。この《登記》を備えていないと『不動産の買い主は、第三者に対して所有権を主張できない』ルールとなっています。
仮に、《売り主》が《買い主》とは別の《第三者》により有利な条件で売り渡し（二重売買）した場合、所有権が移転したことが登記簿に記載されていれば、所有権は《第三者》のものとなります。したがいまして、通常は不動産の引渡時→『《不動産会社》の立ち合いのもと、《司法書士》が所有権の移転の手続き』 つまり【名義変更】を行います。

ただし、【名義変更といえ、所有物件の“所有権移転登記”と賃貸物件の“名義人変更”は『性質が全く異なる』ので注意が必要となります。

 

“所有権移転登記”が→『登記制度のもと、所有権の所在を公に開示する』決まりに対し、

 

“賃貸借契約”は→『私人間の“合意としての契約”となり、当事者同士の契約内容の変更にすぎない』といえます。賃貸物件の【名義変更】は、結婚や離婚で《賃借人》が変更～または、氏名が変更になった場合..《契約者》の死亡により→『遺族が《契約者》になる場合』などに認められ、一般的には物件を管理している《管理会社》で行われます。
また、《賃貸物件》の“名義人変更”は→『《保証会社》の保証契約書や火災保険の登録変更の手続き上、すみやかに行う』こととされますが、《所有物件》の場合、例として“遺産相続”や“生前贈与”で 住まい / 持ち家を処分しないのであれば→『それほど急いで変更する必要はない』といえます。

一般的に、住まい / 持ち家（不動産）の【名義変更】が必要なのは以下の4つのケースとなります。※所有権の移転に伴う場合

　　Ⅱ-A ; 遺産相続の場合

　　Ⅱ-B ; 生前贈与の場合

　　Ⅱ-C ; 財産分与の場合

　　Ⅱ-D ; 不動産売買の場合

一つずつ、確認していきましょう。

 

Ⅱ-A ; 遺産相続の場合

物件の所有者が亡くなった場合、亡くなった人《被相続人》の名義を遺族など《相続人》の名義に変更する必要があります。
これを“相続登記”といいます。

『遺言書がない』・『法定相続分と異なる割合で、遺産を分割したりする場合』には→『《相続人間》による“協議”（遺産分割協議）を行い、“遺産分割協議書”を作成した上で相続登記をおこなう』とされます。“相続登記”として→『法律上、(※ 現時点)特に期限は設けられていない』のですが、“登記”を行っておかない場合 《相続人同士》でさらにモメたり トラブルとなったり・・不動産を処分できなくなることも想定し、早めにすませておくことが大事です。

※  『相続登記義務化は２０２４年４月１日から施行』されます。なお“住所変更登記”も義務化される予定です。

 

Ⅱ-B ; 生前贈与の場合

“生前贈与”とは、財産の《所有者》が→『生前に、自分の財産（金銭 ; 不動産 ; 車など）を無償で受贈者に譲渡する』ことです。
“生前贈与”は『《相続税》の節税効果』があり、また《贈与》する相手を選択できることから利用する人が急増してる・・といえます。

 

ただ、不動産を“生前贈与”する場合には→『《贈与》を受ける側に対し、登録免許税や不動産取得税に加えて《贈与税》が発生する』ので注意が必要です。

（不動産にかかる《贈与税》については『夫婦間で、居住用不動産を贈与したときの“配偶者控除”など“控除制度”』もいくつかあります。

 

Ⅱ-C ; 財産分与の場合

“財産分与”とは→『離婚の際に、婚姻中に夫婦で築いた財産を分割し 夫と妻がそれぞれどの財産を承継するのかを決める』ことをいいます。“生前贈与”と異なる点として、“財産分与”は無償の贈与でなく、あくまでも『財産の分割であって、原則として《贈与税》が課されない』ことです。（注 ; 離婚する前の“財産分与”は⇒“生前贈与”とみなされて《贈与税》が課税されるおそれもあり）。

“登録免許税”や“不動産取得税”といった税金もかかりません。

ただ、住宅ローンが残っていたり～土地と建物で名義が違っている場合など、《権利関係》そして《手続き》がより複雑になるので 不動産を“財産分与”する場合は《弁護士》などの士業 / 専門家に相談したほうが望ましいでしょう。

 

Ⅱ-D ; 不動産売買の場合

『不動産を購入した《買い主》は、《売り主》に対し 不動産の【引渡請求権】や【名義変更】（所有権移転登記）を請求できる権利（所有権に基づく物権的請求権）』があります。

不動産の購入後、『《買い主》が《第三者》に対して所有権を主張する』ためには【名義変更】が必要になり、不動産売買による【名義変更】はすみやかに行われなければなりません。“所有権”が移転するタイミングは→『民法上は“売買契約締結時”』と定められています（民法176条）。
ただ、その場合《買い主》が“手付金”だけを支払って“残代金”を支払わない場合でも“所有権”が移転してしまいます..そのため、通常は→『売買契約において、残金決済時に“所有権”が移転する』旨の特約が設けられています。

不動産の【名義変更】にかかる《費用》として

→『必要書類の“取得費用” ; 司法書士に依頼した場合の“支払報酬” ; その他《登録免許税》・《譲渡所得税》など』がかかります。ここでは、主に『不動産売買による不動産の【名義変更】手続きに必要な《費用》と《期間》について、共に学んでいきましょう。

《費用》について

不動産売買による、不動産の【名義変更】手続きについては→『《売り主側》と《買い主側》で“必要書類”やかかる“税金”が異なる』ため、それに応じた《費用》も変わります。まず、《売り主側にかかる費用》から確認していきましょう。

 

Ⅲ-A ; 売り主側《費用》について

・必要書類にかかる、《取得費用》

《売り主》は“不動産売買契約書”や“登記済権利証”などの書類が必要となりますが、このうち“印鑑証明書”および“固定資産評価証明書”・“住民票”の取得にあたっては

→『一冊に付き数百円の取得費用（合計 / 数千円程度）と共に市町村役場へ赴く際の交通費』などがかかります。

 

・『抵当権抹消登記 ; 住所変更登記 ; 氏名変更登記にかかる《登録免許税》』

“抵当権抹消登記”は【名義変更】（所有権移転登記）とは『別の手続き』となります。『抵当権が設定されている不動産は、必ず“抹消登記”をしてから売却』しなければならないルールなので→『一般的には、“所有権移転登記”と同時におこなう』とされます。

 

“抵当権抹消登記” ; “住所変更登記”および“氏名変更登記にかかる登録免許税”はすべて

→『不動産の数×1,000円・司法書士に依頼した場合は、“抵当権抹消登記”で5,000円～10,000円・“住所変更登記”および“氏名変更登記“で10,000円～15,000円”の報酬』が発生します。

 

・《土地》・《建物》の譲渡所得に対する税金　（譲渡所得税）

《土地》や《建物》を売却(譲渡)した場合

→『“譲渡所得”に対して“税金”が課せられる』決まりとなってます。
『長期譲渡所得』（所有期間が05年を超える場合）か？『短期譲渡所得』（所有期間が05年以下）か？、また売却した不動産が『マイホームかどうか？』で“税率”や“特別控除額”が異なります。

 

 では次に、《買い主側にかかる“必要書類の取得費用”と“税金” ; “司法書士への支払報酬”》を確認していきましょう。

(各種税制、詳細につきましては税理士や司法書士の専門士業の方々への相談が必要です)

 

Ⅲ-B ; 買い主側《費用》について

『必要書類にかかる、《取得費用》』

《売り主側》と同じく、《買い主側》も、“住民票”や“印鑑証明書”の取得に数千円かかります。

 

・ 所有権移転登記にかかる登録免許税

“所有権移転登記”に関して“登録免許税法”では

→『土地の《売り主》・《買い主》の双方が連帯して納付する義務を負う』とされています。

 

通常は《買い主側》が負担しています。“所有権移転登記”にかかる“登録免許税”は

→『土地（不動産の価格×1,000分の20）』

→『建物（不動産価格×1,000分の4）』と、別々に定められています。

軽減措置などは『法務局 / 令和５年４月１日以降の登録免許税に関するお知らせ』をご参照ください。

下記へリンクあり。

 

・所有権移転登記にかかる支払報酬

“所有権移転登記”は非常に複雑なので、通常→『“司法書士”に依頼』します。司法書士は『不動産の情報を調査し、必要書類を取り寄せてから“所有権移転登記”の申請を行う』ので、その分の実費と報酬が発生します。司法書士に対する報酬として、各司法書士事務所によって異なり

 

ますが、相場は

→『50,000円～200,000円』となります。

 

・不動産取得税

“不動産取得税”は《売買》や《贈与》で→『不動産を取得したときに課せられる“地方税”のこと』です。（相続は非課税）《土地》・《建物》に対し課税標準額（固定資産税評価額）×4%の税金が課せられます。(下記 ; 参照)
また《土地》の場合は『宅地か？それ以外か』・《建物》の場合は『新築か？中古か？』でも計算方法や控除額が異なってきます。

 

不動産取得税の税率

【原則】
宅地……×4％
住宅……×4％

【軽減措置】
宅地……評価額×1/2×3％
住宅……評価額×3％
※軽減措置は、2024年3月31日まで

　　　　　　　　　　　　　　

 Ⅲ-C ; 《期間》について

不動産売買にかかる住まい / 持ち家（不動産）の【名義変更】としては→『手続きに必要な書類を準備する』ことから始まる・・といえます。

・ 役所に行けば『大抵の書類はその場でもらう』ことも可能ですが

・ “郵送”で行うと『01～02週間かかる』と踏まえておく必要があります。

書類取得後は、『その書類を元に“法務局に提出する登記申請書”などを作成』となります。

法務局に登記申請した後には“審査”があるので、その“審査期間”も留意点です。

→『01カ月程度で名義変更が完了』が、一つの目安ですが

→『《売り主》・《買い主》双方の協力が必要となる』ため、足並みがそろわない場合はさらに時間がかかることもあります。

住まい / 持ち家（不動産）の名義変更をするときは

→『売買契約の締結にはじまり～必要な書類を取得～提出書類を作成した後、法務局に申請する』

というのが大まかな流れとなります。この章では、不動産の【名義変更】の“具体的な方法”・“流れ”を確認していきましょう。

 

Ⅳ-A ; 申請先

不動産の【名義変更】（所有権移転登記）の申請先は→『法務局』です。

申請の方法は『電子申請』と『書面申請』の02つの方法がありますが。

 

『書面申請』の場合→『必要事項記載の“登記申請書”と“添付書類”を管轄区域の登記所（法務局）に提出』となります。登記所の管轄は法務局のホームページで調べることが可能です。『管轄区域以外の登記所に提出した場合、受理されない』点は、注意が必要です。遠方の場合→『郵送による申請も可能』です。

 

Ⅳ-B ; 必要書類

住まい / 持ち家（不動産）の【名義変更】にあたり、必要な書類は以下のとおりです。

 

Ⅳ-B-① ; 売り主側の《必要書類》

・不動産売買契約書

・登記済権利証（不動産を取得した際に発行されたもの。または登記識別情報通知）

・本人確認書類（顔写真付きのもの）

・印鑑証明書（取引日の時点で3カ月以内に取得したもの）

・固定資産評価証明書

・住民票（登記上の住所から住民票の住所が変更されている場合は戸籍の附表）

 

Ⅳ-B-② ; 買い主側の《必要書類》

・本人確認書類（顔写真付きのもの）

・印鑑証明書（住宅ローンなど融資を受ける場合。取引日の時点で3カ月以内に取得したもの）

・住民票

注) 【名義変更】（所有権移転登記）に必要な書類は、法務局のホームページの「不動産登記の申請書様式について」下記をご参照ください。

 

Ⅳ-C ; 申請の《流れ》

【名義変更】（所有権移転登記）の申請の流れとして

・売買契約の締結

・《土地》や《建物》の所在地を管轄する“法務局”を調べる

・《売り主》 ; 《買い主》双方で【名義変更】のための必要書類を取得する

・“登記事項証明書”（登記簿謄本）を取り寄せて不動産の情報を確認

・取り寄せた書類を参考にしながら“登記申請書”を作成

・《買い主》が売買代金を支払い、《売り主》が物件を引き渡す

・決済後、“登記申請書”に必要書類を添付して“法務局”に『直接or郵送』で提出

・申請が受理される

 

『売買契約締結』後、管轄の“法務局”を確認しておきましょう。管轄の“法務局”は法務局のホームページで簡単に確認することが可能です。

 

“登記事項証明書”（登記簿謄本）とは

→『登記記録に“記録された事項の全部”または“一部の証明書”のこと』です。（司法書士が【名義変更】を行う場合は、必ず“登記事項証明書”を取り寄せて《売り主》を確認することが必須です）。

“申請書”の作成での不明点は、管轄の“法務局”に相談しましょう。

一部の“登記所”をのぞき『窓口相談』も受け付けされています。（事前予約制）【名義変更】の申請後は“法務局”で審査が行われ、

申請が問題なく受理されると

→『登記識別情報通知』という“権利証”が発行されます。大事に保管しておくことが必要です。

 

『法務局ホームページ』　⇒　法務局 (moj.go.jp)

住まい / 持ち家（不動産）の【名義変更】について確認してきましたが、前述したとおり→『“必要書類の取得”から“登記申請書の作成”まで手続きがかなり複雑であり、煩雑』です。

【名義変更】手続きは、自分自身でももちろんおこなえますが→『仲介業者を通じて“司法書士”に依頼する方法』もあります。

『自分自身で手続きする場合』 or 『仲介業者に依頼する場合』～それぞれについて、共に学んでいきましょう。

 

Ⅴ-A ; 自分自身での手続きの場合

住まい / 持ち家（不動産）の【名義変更】手続きは→『時間と労力、あと最低限の法律用語の知識』があれば、自分自身で可能といえます。

『“必要書類の取得”から“登記申請書の作成”まで、すべて自分自身でおこなうことで、必要書類の“取得費用”や“登録免許税”といった“実費以外”はほとんど発生しない』こととなり、その分費用が抑えられます。

《売り主》と《買い主》が協力する必要があります。

・『【名義変更】の手続きを行う不動産が、01つしかない場合』

・『“分筆登記”や“抵当権抹消登記”など、その他の手続きがなかったりする場合』

 

など、チャレンジなさってみては いかがでしょうか..。

尚、申請後→『提出書類に不備ある場合は、法務局から連絡にて“登記の補正”（訂正すること）を命じられる』ことがあります。

《買い主》が住宅ローンを利用して物件を購入した場合は

→『“所有権移転登記”と“抵当権設定登記”を一括で申請』となりますが、“抵当権設定登記”を《買い主》（債務者）に任せることとして、金融機関側にとって『あまりにリスクが高すぎる』ため、まず認められません..。このような場合は、“司法書士”に依頼するよう求められます。

 

前述しましたように→『“司法書士”しかできない手続き』や、場合によって『難易度が高すぎるため、一般人には難しい事例』もあります。いずれにしても『“不動産”は高額な財産』となるため、後々トラブルにならぬよう充分な知識を得た上で行うべきといえます。

 

Ⅴ-B ; 仲介業者への依頼の場合

多くの場合→『不動産の売買は、《不動産仲介業者》を介しておこなわれる』実状といえます。

【名義変更】（所有権移転登記）など、“不動産売買”に係る“登記申請”は

→『サービスに含まれている』ことが多く、無事に『売買契約が締結』となった場合“不動産仲介業者”と提携している“司法書士”が『手続開始』・・という流れです。

 

『“不動産仲介業者”の承諾がある場合は、提携外の“司法書士”に委任することも可能』となります。不動産仲介業者を通じた、司法書士への依頼であれば、『“必要書類”の取得や“登記申請書”の作成..といった面倒な作業は、ほぼ無い』といえます。『“不動産仲介業者”を利用しない、もしくは“サービスに含まれていない場合”には⇒別の“司法書士”など専門家への依頼が可能』となります。専門家に依頼する場合→『実費以外の《支払報酬》も発生』します。《支払報酬》は“事務所”・“依頼する内容”によって異なる点を認識しておくべきでしょう。

不動産の【名義変更】をするメリットとは？共に学んで、確認していきましょう。

大枠、A ; Bの二点　↓

A ; 『誰が《所有者》か明確に証明し、《第三者》に対して“所有権”を主張できる』　（これを公示力といいます）。

B ; 『《売り手側》の税負担が、小さくなること』　　といえます。

固定資産税は→『01月01日現在の所有者に課税される』原則なので、年の途中で不動産を売却した場合『“納税義務”は《売り主側》にある』・・のですが、売買契約上『“引渡日を基準”に《売り主》と《買い主》で「税金を分担」するのが一般的であるため、「実質的に税金が返ってくる」』となります。『“売却した翌年”から、《買い主》が“納税義務者”』となります。

 

《買い主側》は“名義変更”に伴い→『“登録免許税”や“不動産取得税”など「税負担が大きくなる」』こととなりますが、一定の要件を満たすことにより

→『10年～13年にわたって、毎年ローン残高の0.7%を税額から控除できる「住宅借入金等特別控除」（住宅ローン控除）という制度もあります。中古物件でも数千万円という物件が多いので、ぜひ活用すべきでしょう。

『住宅借入金等特別控除の適用を受ける』ためには、“確定申告”を行う必要があります。

 

詳細などは

『国土交通省 / 住宅ローン減税 ; 更新情報 ; 概要 ; 2024・2025年に新築住宅に入居を予定する方へ』下記をご参照ください。

では、不動産の【名義変更】をしなかった場合のデメリットは？確認していきましょう。

大枠、A ; B ; Cの三点　↓

A ; 『所有権を第三者に対して主張できない』　

B ; 『住まい / 持ち家（不動産）を《売却》することも、誰かに《賃貸》することもできない』　　　　　　　　

C ; 『不動産の【名義変更】無きまま、《相続人》死亡の場合、その《相続人》の《被相続人》にまで遡っての「相続発生」となり、《相続人》の数の増加による“トラブル”発生・・となることが非常に多くなる』可能性あり　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

といえます。

“所有権”とは→『物を自由に使用・収益・処分する権利（民法206条）』ですが、前述三点のような場合、自分自身に“所有権”がある（＝名義人である）とはみなされません。

【名義変更】が完了していない場合、不動産に《抵当権》を設定できません。住宅ローンを組む際、『“所有権移転登記”と“抵当権設定登記”を一括で申請する』のは、このためでもあります。

(前述Cからも) 《相続人》が複数人いる場合は『遺産分割協議』が行われるのですが、合意が取れず『相続が長引く』ことも・・。当然ながら、《相続人》の“子孫への相続”もスムーズにいきません。遺産分割が長引く間に、『不動産が、知らぬ間に《売却》されていた』ということにもつながりかねません。

《相続》や《売買》など、不動産の【名義変更】が必要な場合にはなるべく早めにすませておくことが理想といえます。

本稿では、住まい / 持ち家(不動産)の【名義変更】をおこなう際の手続きなど、をいくつか紹介してまいりました。

不動産の売買時は【名義変更】だけでなく『売買契約の締結』・『付帯設備の引き継ぎ』といった、諸手続きが必要です。

不明な点 / 具体的な相談は『不動産業者さま』・『司法書士の先生』などへの依頼が望ましいといえます。 (税制などは『税理士の先生』)

 

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